正义面前人人皆得所值
1
奇怪的诉讼
2008年5月，A公司与甲某签订一份《房屋租赁合同》，约定：A公司将房屋出租给甲某经营酒吧使用，租期十年，自2008年8月28日至2018年8月27日。
合同约定：承租方在租赁期间有权转租、转兑，但必须书面通知出租人，经出租人同意后方可转租转兑，合同继续履行。
2011年7月27日，甲某与乙某签订了一份《出兑协议》，约定甲某将其经营的酒吧以45万元的价格“出兑”给乙某。
协议签订后，乙某使用该房屋继续经营酒吧，租金由乙某支付给A公司，酒吧的工商登记负责人也变更为乙某。
后因乙某拖欠房屋租金，A公司于2017年4月将甲某起诉至人民法院要求其支付欠缴的租金并解除租赁合同。
甲某抗辩称：我已经退出案涉房屋租赁合同关系，不应再向A公司承担给付租金义务。案件审理过程中，乙某被追加为第三人参加诉讼。
2
一审判决有效
一审法院认为：A公司与甲某签订的《租赁合同》合法有效。双方在履行合同过程中，甲某将用承租房屋经营的酒吧“出兑”给乙某继续经营，并协助其在工商等行政部门办理完毕变更登记，出兑后乙某是酒吧的实际经营者，也是房屋的实际使用人。
在酒吧出兑后，A公司知道或者应当知道乙某是合同项下租赁房屋的实际使用人，而其作为出租人对承租人甲某的“出兑”行为并未提出异议，也未通过诉讼方式对甲某的出兑行为予以否定，亦或提出解除其与甲某的租赁关系，A公司默认收取乙某租金的行为，可视为其与乙某形成新的事实上的租赁合同关系，甲某以实际行为退出原租赁关系，相应的权利义务自出兑后由乙某承继。
故原告主张解除其与被告甲某的租赁合同，基于甲某的退出行为，已经没有实际意义。
但因乙某承继后的拖欠租金行为，使双方形成的新的租赁关系达到原租赁合同约定的解除条件，结合原告的主张，新的租赁关系应予解除。
原告主张的欠付租金，酒吧出兑前，甲某应对欠付的租金等相关费用承担给付责任；酒吧出兑后，相应的权利义务由乙某承继，故2011年7月27日以后拖欠的租金由乙某承担。
3
承租人身份未改变
二审法院认为：案涉房屋租赁合同系A公司与甲某签订，A公司是出租人、甲某是承租人。甲某虽然将承租房屋开办的酒吧出兑给乙某经营，并声称其已告知A公司转租房屋事宜，但A公司不予认可，甲某亦无证据证明。
况且即便甲某出兑酒吧的事实A公司知晓，甲某主张“转租房屋给乙某”的事实A公司认可，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条关于“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人（次承租人）。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”的规定，乙某及其承兑并经营的酒吧也仅应为次承租人，不能取代甲某的承租人身份，甲某与A公司之间的房屋租赁合同仍然有效并继续存在，除非甲某与A公司解除该房屋租赁合同并由A公司与乙某重新签订房屋租赁合同，即甲某已经A公司同意转让了房屋承租权给乙某开办酒吧，故甲某主张其已经退出案涉房屋租赁合同关系，其不应再向A公司承担给付租金及相关费用的合同义务不能成立。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，认定的是转租合同关系的成立，而非转让承租权的成立，并且该司法解释第十七条第二款同时规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持；次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”，即由次承租人代替承租人向出租人支付租金为法律所允许，且不能因此改变次承租人身份和法律地位，故甲某以此主张其已将案涉房屋承租人变更为乙某酒吧，其已退出租赁合同关系亦不能成立。
二审法院认为甲某的承租人身份并未改变，故A公司要求甲某承担给付租金及返还房屋的合同义务于法有据，应当予以支持。
4
案件核心
本案的核心是甲某是否退出了与A公司的房屋租赁合同关系。
一审法院认为A公司知道或者应当知道乙某是合同项下租赁房屋的实际使用人，而其作为出租人对承租人甲某的转兑行为并未提出异议，可视为其与乙某形成新的事实上的租赁合同关系，甲某以实际行为退出原租赁关系。
二审法院认为，即使转租行为成立，也并不意味着原租赁合同已当然解除，除非甲某与A公司解除该房屋租赁合同并由A公司与乙某重新签订房屋租赁合同，故甲某主张其已退出租赁合同关系不能成立。我们认同二审法院的观点，具体分析如下：
原因之一是转租合同的成立不影响原租赁合同的履行。本案中，甲某将其从A公司处租赁的房屋，通过与乙某签订《出兑协议》的形式，将其经营的酒吧以45万元价格出兑给乙某，并由乙某实际向A公司支付租金。而A公司对甲某的转兑行为并未提出异议，且长期默认收取乙某租金，可以视为A公司认可了甲某与乙某之间的转租合同。
但是转租合同的成立并不影响A公司与甲某的原租赁合同的履行。一方面，转租行为不是变更合同履行主体的行为，本案中乙某作为次承租人承租房屋并未取代甲某承租人的主体地位；另一方面，根据《合同法》第二百二十四条规定:承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，甲某与乙某之间转租合同的效力不影响甲某与A公司的原租赁合同的履行。
原因之二是甲某“出兑”酒吧，只是对酒吧经营权的转让，是对房屋使用权的转租，并未当然解除与A公司的原租赁合同关系
在本案中，甲某将酒吧出兑后，A公司知道乙某是租赁房屋的实际使用人，而其作为出租人对承租人甲某的转兑行为并未提出异议，并且默认收取乙某租金的行为，很容易被认为是其与乙某形成了新的事实上的租赁合同关系，甲某退出了原租赁关系。
实际上这样的观点并不正确。一方面《民法总则》第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。
”而在本案中甲某与A公司双方之间不存在法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯等可以认为甲某或A公司能够以默示的方式做出意思表示的情形，只能认为A公司认可甲某与乙某之间的转租合同。
另一方面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”即由次承租人代替承租人向出租人支付租金为法律所允许，且不能因此改变次承租人身份和法律地位。
5
促澳国际化
对于承租的经营性房屋进行“出兑”，原承租人并非“出兑”后就完事大吉，必须解除与出租人的原租赁合同才能有效的规避风险。
如上所述，甲某向乙某“出兑”酒吧，只是对酒吧经营权的转让，是对房屋使用权的转租，并未当然解除甲某与A公司的原租赁合同关系。
A公司还是出租人，甲某还是承租人，而乙某只是次承租人，原房屋租赁合同并未解除。当乙某拖欠房屋租金时，A公司起诉甲方承担支付租金义务并无不当。当然，甲某承担责任后有权向乙某追偿。
作为律师，应当建议甲某及时解除与A公司的房屋租赁合同，由A公司与乙某另行签订房屋租赁合同，这样甲某才能彻底解除风险。
